Vừa qua, một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện thích 500ha tại xã An Khương, Tân Lợi huyện Hớn Quản (Bình Phước) thổi bùng lên cơn sốt đất cục bộ tại đây.

Theo người dân địa phương, có rất nhiều người từ các nơi khác nhau tập trung ở đây mặc dù khu vực này cách sân bay trên dưới 10km. Trong những ngày sốt, giá đất tăng lên theo từng giờ, một mảnh đất được cho cách vị trí cổng sân bay 1km đã được đẩy từ 200 triệu đồng lên đến 1 tỷ đồng. Chỉ hôm trước, hôm sau, giá đất đã tăng gấp 5 lần.

Giới đầu tư đi ồ ạt đổ về huyện Hớn Quản "săn" đất vào trung tuần tháng 2 vừa qua

Tương tự theo thông tin từ một người môi giới đất chào mời, một lô đất 200m2 mới bán với giá 1,1 tỷ đồng, ngay lập tức hôm sau lên đến 1,9 tỷ đồng, chỉ sau một đêm có thể bỏ túi gần tỷ đồng. Những giao dịch diễn ra chớp nhoáng bằng hình thức đặt cọc rồi sang tay liên tục. Nhiều người bỏ hàng chục tỷ đồng để thâu tóm các khu đất lớn rồi nhanh chóng cho máy móc san ủi để phân thành nhiều lô nhỏ hơn.

Trước tình hình trên lãnh đạo huyện Hớn Quản đã phải có văn bản chỉ đạo về việc tăng cường công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn và khuyến cáo người dân cảnh giác, cân nhắc kỹ trước khi giao dịch mua bán BĐS.

Chỉ sau khoảng 10 ngày cơn sốt đất tại Hớn Quảng xì hơi nhiều khu vực vẫn treo bảng rao bán đất nhưng chỉ còn lác đác vài người. Điều thấy rõ khi “cò đất” đã cất cánh bay đi chỉ còn lại những người “ôm đất”. “Một miếng đất “cò” rao bán với giá 350 triệu đồng được nhiều người tranh nhau mua, nay còn 200 triệu mà giờ không ai thèm ngó”, một người địa phương chia sẻ.

Có trường hợp ôm một miếng đất giá 23 tỷ đồng nhưng có nguy cơ mất trắng. Hiện nhà đầu cơ ban đầu vẫn chưa tìm được người để bán ra sang tay. Theo giá trị thực, lô đất trên chỉ có giá khoảng hơn 2 tỷ đồng. Nếu vẫn quyết tâm mua thì xem như nhóm nhà đầu tư trên bị lỗ 21 tỷ đồng, còn bỏ cọc thì mất 4 tỷ đồng.

Bình Phước không phải địa phương đầu tiên sốt đất sân bay dù dự án mới chỉ ở giai đoạn lên phương án. Trước đó, cơn sốt đất tương tự cũng xảy ra khi có tin về dự án sân bay ở Ứng Hòa, Hà Nội (trong năm 2020) hay Phan Thiết, Bình Thuận (trong năm 2019). Chỉ sau thời gian ngắn lên cơn sốt, nhiều người đã phải ôm đất khóc ròng.

"Chợ bất động sản" nhộn nhịp xuất hiện giữa mùa dịch Covid-19 ở xã Đồng Trúc những ngày cuối tháng 3/2020 kéo dài không quá 10 ngày

Ghi nhận thực tế, thời gian qua liên tục diễn ra những cơn sốt đất “chết yểu” tại nhiều địa phương. Đầu tháng 2/2020, cơn sốt đất diễn ra tại xã Bình Ba (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) sau khi có thông tin một tập đoàn lớn đề xuất thực hiện dự án quy mô hơn 800ha, cũng chỉ kéo dài khoảng 2 tuần.

Đến khoảng tháng 3/2020, tương tự, tại xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội), bất chấp khuyến cáo tụ tập đông người trong mùa dịch Covid-19, hàng trăm người bao kéo về để kiếm cơ hội đầu tư, lướt sóng sau khi nghe thông tin với “từ khoá” Tập đoàn Vingroup đề nghị xây dựng 2 khu đô thị tại địa phương này. Tuy nhiên, cơn sốt này cũng chỉ kéo dài không quá 10 ngày rồi nhanh chóng hạ nhiệt khi chính quyền địa phương cho biết chưa nhận được bất cứ văn bản hay chỉ đạo nào của thành phố phê duyệt xây dựng khu đô thị.

Trái đắng theo cơn sóng sốt ảo

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Luật Đất Đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước.

Chạy theo cơn sốt đất ảo người dân bán đi những mẩu đất này không khác gì bán đi "cần câu cơm" mất đi nguồn thu nhập chính để ổn định cuộc sống và an cư

Thời gian qua cho thấy, số lần sốt đất ảo diễn ra ngày càng nhiều. Đặc điểm của những cơn "sốt đất ảo" là đều ăn theo các thông tin chưa rõ ràng về các đề xuất xây dựng dự án hạ tầng quan trọng như sân bay, cao tốc, hay các đại đô thị của các doanh nghiệp lớn đang có kế hoạch triển khai. Thông qua lực lượng "cò đất" hùng hậu, giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Giao dịch chủ yếu là lướt cọc, sang tay chứ không có giao dịch thật bởi những người này không có nhu cầu sử dụng đất. Những người nhảy vào sau cùng sẽ "chết chìm". Không chỉ những nhà đầu tư ngay chính người dân địa phương cũng bị cuốn theo sóng sốt ảo và nhận trái đắng.

Ngay trong văn bản cảnh báo của UBND huyện Hớn Quản phát đi giữa cơn sốt đất cũng cảnh báo một số đối tượng lôi kéo, xúi giục người dân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số ở xã An Khương, Tân Lợi bán đất sản xuất để lấy tiền mua sắm đồ dùng, ô tô, xe máy, nhà cửa… mà không có kế hoạch sử dụng tiền bán đất một cách hiệu quả tiềm ẩn nguy cơ đói, nghèo.

Nhìn nhận từ thực tế, tại Hớn Quản, chuyên gia cũng nhận định nơi đây đa phần người dân địa phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như trồng điều, cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Việc bán đi những mẩu đất này không khác gì bán đi "cần câu cơm". Điều này cho thấy sốt đất diễn biến theo hướng không có lợi cho người dân bản địa và cũng không thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển.

Nếu nhìn từ góc độ vĩ mô hơn, việc người dân chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Nhiều chuyên gia nhấn mạnh sốt đất là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý. Trong khi đó, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, những hành vi thổi giá lên cao thu lợi hàng trăm, nghìn tỷ đồng rõ ràng là hành vi xâm phạm nghiêm trọng tới quá trình quản lý thị trường BĐS, xâm phạm tới lợi ích của người dân.

“Đây là hành vi phạm tội, phải đưa vào chế tài hình sự, tức là hình sự hóa hành vi này. Việc chỉ ra, nhận biết được hành vi nguy hiểm cho xã hội thì cần phải đưa vào Bộ luật Hình sự ngay để đảm bảo tính kịp thời, điều chỉnh các mối quan hệ bất bình thường trong xã hội. Đây là điều chúng ta nên làm ngay, làm sớm chỉ có như vậy mới đảm bảo được đời sống và quyền lợi của người dân”, luật sư Tú nhấn mạnh.

Hoài Nam 

Náo loạn nhà đất Hà Nội, dự án xanh cỏ cả thập kỷ hét giá 100 triệu/m2

Một số dự án đắp chiếu cả thập kỷ bất ngờ nổi lên với giá tăng gấp 2 -3 lần khiến thị trường quanh khu vực thiết lập mặt bằng giá mới, có dự án ăn theo trên thị trường thứ cấp cũng tăng vài tỷ đồng mỗi biệt thự.

Về thị trường nhà liền thổ TpHCM, trong năm 2022, nguồn cung mới đạt 1.200 căn, tăng 12% theo năm do thị trường phục hồi so với năm 2021 trầm lắng bởi Covid. Trong khi đó, lượng căn bán giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự trong bối cảnh bất định. Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.

Chờ chính sách mới vào năm 2023

Theo đại diện, Cushman & Wakefield, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Hiện nay, tệp khách hàng có tiền mặt trong tay được đưa ra, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi.

Một số xu hướng nổi bật có thể kể đến là nhà ở xã hội, với khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội: Vinhomes, Hưng Thịnh.

Khu Đông và khu Tây tiếp tục đóng góp chính yếu vào nguồn cung mới nhờ vào những cải thiện hạ tầng hiện hữu và những dự án hạ tầng sắp tới. Các chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt tại thời điểm kiểm soát tín dụng cùng với các chương trình ưu đãi, chiết khấu để giữ vững doanh số.

Các chính sách thanh toán nhanh và mức chiết khấu cao đang dần được áp dụng rộng rãi như: phương thức thanh toán nhanh, người mua có thể nhận mức chiết khấu từ 3% - 16%; Ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất từ 12 – 36 tháng khi vay ngân hàng; Gói quà tặng nội thất, cam kết cho thuê lại hoặc chiết khấu thẳng vào giá trị căn hộ

Theo đại diện đơn vị này, trong năm 2023, do quỹ đất phát triển hạn chế, và khó khăn trong việc huy động nguồn vốn, nguồn cung mới dự kiến sẽ thấp hơn 900 căn, giảm 27% so với năm 2022.

So với những dự án trước, hầu hết các dự án mới đều có nhiều tiện ích hơn với cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện, với xu hướng lấy cảm hứng thiết kế lịch sử - văn hóa- nghệ thuật, góp phần nâng cao giá trị dự án. Có thể thấy, các dự án được xây dưng với kỳ vọng nhà không còn chỉ là nơi để ở, mà còn là một chốn nghỉ dưỡng cuối tuần giữa khung cảnh sông nước và môi trường thiên nhiên trong lành.

“Xu hướng thị trường BĐS cho thấy các dự án tập trung hoàn thiện các tiện ích, hướng tới tạo dựng cộng đồng, với nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển tới các khu vực ngoài trung tâm. Về phía khách hàng, thị trường đang hướng tới nhu cầu mua ở thực, thay vì mua đầu tư như trước. Các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn, sẽ thu hút được khách hàng”, đại diện Cushman & Wakefield nhấn mạnh.

Còn theo bàDương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam,các quy trình liên quan tới việc cấp phép xây dựng và cấp phép bán nhà mặc dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất nhiều bất cập và hạn chế, khiến các nhà đầu tư tiếp tục mất nhiều thời gian chờ đợi. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung trên thị trường bị giảm đáng kể. Vấn đề mất cân đối giữa cung và cầu vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm gần đây khi giá nhà đã quá cao so với khả năng chi trả của phần đông người mua.

Theo bà Dung, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Năm 2023, thị trường BĐS kì vọng vấn đề này sẽ được tháo gỡ để ổn định và phát triển lành mạnh.

(Theo Nhịp Sống Thị Trường)

Những kịch bản sáng tối về thị trường bất động sản năm 2023